Оценка сервитута земельного участка

Сервитут: определение и основные аспекты

Сервитут представляет собой обременение, связанное с правом третьих лиц на ограниченное использование чужой недвижимости (или её части).

Согласно статье 274 Гражданского кодекса РФ, сервитут — это право ограниченного пользования земельным участком, предоставляемое по требованию владельца смежного участка на основе соглашения или решения суда. Это означает, что собственник земли, обременённой сервитутом, сохраняет все свои права на владение и использование участка (например, для сдачи в аренду, продажи или залога), но с установленными ограничениями. В то же время, обременение может привести к убыткам для собственника. Размер платы за сервитут должен компенсировать эти убытки.

Оценка сервитута заключается в расчёте справедливой платы за возникшее обременение, исходя из стоимости части имущества, на которую влияют убытки. Этот процесс помогает урегулировать разногласия между собственником участка и пользователем сервитута относительно величины компенсации. Сервитут может касаться не только земельных участков, но и зданий или помещений. Например, если необходимо проходить через чужие помещения для доступа к своим.

Ситуации, при которых возникает сервитут:

• Проезд или проход через соседний земельный участок.
• Прокладка линий электропередач, трубопроводов или других коммуникаций.
• Размещение геодезических знаков или подъездных путей.
• Проход через помещения другого собственника.

Документы, необходимые для оценки сервитута

Для проведения оценки достаточно одного из следующих документов:

На земельный участок:

• Свидетельство о государственной регистрации права.
• Документ, подтверждающий право на участок (договор купли-продажи, договор дарения и т. д.).
• Кадастровый паспорт или выписка.

На здание/помещение:

• Свидетельство о государственной регистрации права.
• Документ, подтверждающий право на объект (договор купли-продажи, акт ввода в эксплуатацию и т. д.).
• Технический паспорт (с экспликацией и поэтажным планом).

Копии или сканированные версии документов можно предоставить по электронной почте.

Факторы, влияющие на стоимость сервитута

Когда на земельный участок или помещение налагается сервитут, собственник несёт убытки. Для определения этих убытков учитываются следующие факторы:

• Доля недвижимости, затронутая сервитутом.
• Степень ограничения использования имущества.
• Интенсивность эксплуатации объекта с сервитутом.
• Влияние сервитута на возможность распоряжения имуществом.
• Затраты на содержание объекта.
• Дополнительные расходы, возникшие вследствие наложения сервитута.
• Рыночная стоимость объекта.
• Размер упущенной выгоды.

Оценка платы за сервитут включает расчёт убытков и упущенной выгоды. Если сервитут временный, то компенсация рассчитывается с учётом периода ограничения.

Методики оценки сервитута

В некоторых случаях, оценка может показать, что плата за сервитут отрицательная, что означает отсутствие ущерба для владельца имущества.

Специалисты оценочной компании «РОСТконсалт» разработали уникальные методики оценки, которые успешно применяются в судах. Их расчёты основаны на текущей рыночной стоимости и величине убытков.

Особенности оценки недвижимости с обременением

• Сервитут требует обязательной государственной регистрации.
• Обременение не лишает собственника права продавать участок или сдавать его в аренду, но любые сделки будут проводиться с учётом сервитута.
• Рыночная стоимость объекта без обременений всегда выше, чем с сервитутом.